חיה ברנדויין: דירה לכל ילד

מספר שנים אני עוקבת אחרי הפעילות של חיה ברנדויין, אשת נדל"ן חרדית.

כבר מספר שנים שאני מתרשמת מההבנה, הידע, הפיקחות, הדרך הישרה, והתוצאות בשטח.

לפני כמה חודשים השתתפתי בקורס קצר שלה, 

והתפעלתי שבעתיים:

ידע עצום שמונגש בדרכים הכי ברורות שיש, ניסיון עתיר שנים,

אבל - 

עם שמירה מדוקדקת ובלתי מתפשרת על הלכה, ישרות  וגדרי קהילה.

למעלה מעשר דירות להשקעה קנתה חיה, בכל רחבי הארץ,

ו… היא לא נוהגת.

היא מנהלת בשלט רחוק מערך נדל"ני - עסקי - 

עם טלפון כשר.

ובנוסף בעלה אברך שלומד מבוקר עד לילה. 

אה, ויש לה בלע"ר משפחה מרובה, בת אחת נשואה, ותינוק אחד טרי טרי…

האמת, כשסיימתי את הראיון עלה לי לראש מזמור "אשת חיל"....

אז איך נהפכת אשת צוות בסמינר חרדי קלאסי למומחית בנדל"ן?

וכל זה עם קריירה עיקרית בבית ובעל לומד?

שיחה ששווה השקעה! 

חוזה עם הבעל

שלום חיה, איך בכלל הגעת לתחום של הדירות?

"ב"ה, אני אשת אברך. אמא לעשרה ילדים, בת גדולה נשואה, וכרגע בחופשת לידה. אנחנו חסידים, בסגנון שמור מאד. אין לנו רכב, הייתי 15 שנים מורה בבית ספר יסודי, וגם רכזת חברתית בסמינר חרדי גדול בירושלים. במשך השנים, העבודה האינטנסיבית שלי כרכזת חברתית, הלכה וגבתה מחירים לא פשוטים, זה אחד המקצועות הכי שוחקים, ניהלתי מערכות לוגיסטיות - ארגונית - חברתיות גדולות מאד, ואחרי הלידה השמינית החלטתי שאני לא חוזרת יותר, זאת הייתה נקודת המשבר שלי, וכך פתחתי את עסק הנדל"ן שלי, שנולד מהניסיון שצברתי אחרי קניה של דירות להשקעה שלי".

איך הגעת לנושא של דירות להשקעה?

"זה התחיל לפני 14 שנים. היו לנו ארבעה ילדים, ועבדתי בשתי עבודות. הייתי מורה בבוקר, ורכזת פר"ח במשך שני ערבים בשבוע. את כל מה שהרווחתי מפר"ח חסכתי ושמנו בצד במשך כמה שנים, כך הצטבר לו סכום משמעותי ויפה".  

זה כבר מעורר לי שאלה… איך הצלחתם לחסוך סכום משמעותי?

"המשכורת שלנו הייתה בערך 10,000 ש"ח, מתוכם 2,500 של פר"ח הלכו מיד לגמ"ח עם הוראת קבע. ממש חסכנו אותם בקנאות. חיינו, ואנחנו עדיין חיים, בצניעות. זה האופי שלנו. אין לי דרכון, מעולם לא יצאתי מהארץ, למרות שהיו לי הרבה הזדמנויות, אני אישה מאד ביתית, מאד אמא ומאד רעיה, רוב הזמן אני עם הילדים אני חושבת שאני ממש לא הסטריאוטיפ הקלאסי של "אשת נדל"ן", התינוק שלי איתי בבית ולא אצל מטפלת, בעלי אברך שלומד כל היום, זה העיקר מבחינתי".

מה עשיתם עם הכסף שחסכתם?

"חבר של בעלי בשטיבל המליץ לו על השקעה בשוק ההון בחו"ל, ובאמת השקענו שם. לקח לנו מספר שנים להבין שהכסף ירד לטמיון".

זה היה סוג של עוקץ?

"לא, הכל היה ישר לגמרי, זה היה בעקבות המשבר הכלכלי של שנת 2,008. לא יודעת אם את זוכרת, אבל היה אז משבר כלכלי שזעזע את כל העולם. העסק שהשקענו בו פשט רגל. אבל אלפי בנקים פשטו אז את הרגל, המון הפסידו את כל ההשקעות שלהם, וגם אנחנו היינו ביניהם. כל הכסף שהשקענו שם, התאדה".

זאת נשמעת חוויה נוראית, לחסוך במשך שנים במסירות של ממש, ולאבד את הכל ברגע.

"זה היה מאד מאד קשה, לקח לנו כמה שבועות טובים להתאושש מזה, אבל, אנחנו היינו במצב טוב, אנשים פשטו רגל ואיבדו את כל הכסף שלהם. למעשה, אני עד היום לא התייאשתי ומדי פעם מבררת, אולי עוד יש סיכוי שנראה ממנו משהו…".

ואז?

מתי עשיתם צעד ראשון?

"אחרי שנה שלימה של דיונים, ספקות, וחששות, ערב אחד ישבתי עם בעלי והוא אמר לי: 'זה לא בשבילי. אני מפחד שאם נעשה את זה, זה יוציא אותי מכל הריכוז של הלימוד. אם את עושה את הכל, ומוכנה לקחת את הכל על עצמך, בבקשה'. וכך חתמנו 'חוזה' בלתי כתוב… הסיכום היה שאני הולכת לבנקים, יושבת עם מתווכים, נוסעת לראות את הדירות, והוא מקבל ממני פירוט מה עשיתי. אחרי שנשקול ביחד, הוא ילך לשאול את הרב'ה שלנו, האדמו"ר מביאלא, ונשמע מה הוא אומר.

וככה יצאתי לדרך…. פניתי לבנקים, ישבתי עם פקידים, יועצי משכנתאות, מומחים, עשיתי את הכל לבד. לא היה אז כאלו שהתמחו ונתנו עזרה וקיצור דרך למי שמתעניין בתחום, כמו שאני נותנת היום למשקיעים, פשוט התחלתי הכל מאפס. למדתי מושגים שלא הכרתי, וצללתי לעומק. המעניין הוא, שהחוש הנדל"ני - יזמי שלי, כנראה עבר בירושה… אמא שלי סיפרה על סבתא שלי, שקיבלה כסף מהשילומים מגרמניה, ולא הייתה מוכנה לעשות כלום עם הכסף אלא רק להשקיע אותו בדירות בירושלים, וגם היא, כמוני, לא הסכימה למכור, אלא רק לקנות עוד. במשך השנים הנכסים הללו היו שווים הרבה. אמא שלי טוענת שכנראה קיבלתי את החוש הנדל"ני ישירות מהסבתא…". 

דירה במקום עגלה

מתעוררים לי פה כמה סימני שאלה... איך אישה חרדית שמורה, מורה בסמינר, אמא למשפחה שמתרחבת כל הזמן, מוצאת כוחות, אומץ, ואפילו זמן, להשקיע בכל הפרויקט המורכב הזה, לבד!

"מבחינת הזמן אני טיפוס מאד חרוץ, בזמן שאני מדברת איתך אני מארגנת את מגירות המשחקים של הילדים. את יכולה לבוא לפה בלי התראה ותמצאי בדרך כלל בית מאורגן. גם את השיחה איתך התחלתי אחרי שהעמדתי סיר לארוחת צהריים. לפני כל שיחה שאני עומדת לעשות אני מתכננת מה אני הולכת להספיק בזמן הזה בבית. מבחינת האומץ, העבודה בריכוז חברתי גרמה לי להתעסק הרבה במשא ומתן עם בעלי עסקים שונים, אם זה קייטרינג לסמינר שלם או תקשורת עם חברת הסעות. הייתי מנהלת משא ומתן קשוח כדי לזכות במחיר טוב יותר, וחסכתי לסמינר סכומים משמעותיים, כך שצברתי מיומנויות במשך השנים. אבל, היו דברים שנאלצתי ללמוד מאפס. למשל, כשפתחתי את העסק של ליווי משקיעים בנדל"ן, הייתי חייבת לשווק, וזה היה זר לי לחלוטין, היה לי מאד קשה עם העובדה שאני צריכה לשווק את עצמי, ואת מה שאני עושה".

איך התחלת בפועל להגיע לדירות בשטח?

"הסתובבתי באשדוד עם מתווכים, זה היה מאד ניסיוני, וגיליתי שאני פשוט נהנית מכל רגע, אהבתי את התחום, זה נתן לי תחושת עשייה, סיפוק, המון כח אישי, ותחושה טובה. אחרי שנה של בירורים בתחום הכספי והמעשי, החלטנו שקונים דירה. זה כמובן כלל תהליך נפשי ארוך של חיבוטי נפש. אני זוכרת לילות נטולי שינה, אינספור התייעצויות, דיונים והתלבטויות, ושאלה לרב'ה".

הרב'ה עודד את קניית הדירה?

"הוא מאד תמך ואמר לבעלי שהוא לא מסוגל לראות את האברכים שמחתנים ילדים ומתחילים להתגלגל בין גמ"ח לגמ"ח, הוא ממש נתן את ברכתו למהלך. אחרי הברכה שלו, היינו יותר רגועים, ואז בעלי הלך לראות את הדירה".

עד אז בעלך לא ראה?

"בעלי היה שותף במאה אחוז בקבלת ההחלטות והכריע בהכל. אבל את כל התהליך של השטח, הבדיקה, הבירורים וההתייעצויות - עשיתי לבד. שמעתי אז מתווך אחד שאמר: 'איזה מצחיקה הברנדוויין הזאת, היא עושה את כל הסידורים, הבדיקות, והבירורים, אבל על כל שאלה שצריך להכריע היא אומרת: אני אשאל את בעלי…'. אני באמת נשענת על בעלי מאד, בכל תחום ובטח בהחלטות הרות גורל כאלו. אחרי שבדקנו הכל באופן סופי ובעלי ראה את הדירה, חתמנו חוזה וקנינו את הדירה הראשונה שלנו. מאז התיאבון שלי רק גדל, והדירה הזאת גררה עוד ועוד דירות אחריה".

העיסוק עם הדירה הראשונה זרם בקלות?

"לא. תוך השנתיים הראשונות קרה כל מה שפחדנו ממנו; השוכרים לא תמיד שילמו, חלקם היו אנשים מפוקפקים, היו משברים ותהיות. אבל אחרי שעברנו את כל המשברים, הדירה הזאת הרוויחה מאד יפה. קנינו אותה ב - 350,000 ש"ח, והיא שווה היום… בערך מיליון! אחרי מספר שנים היא הכפילה את עצמה, והסתובבתי עם מתווך דירות שייעץ לי למכור אותה ולקנות דירה חדשה. הוא טען שהדירה הגיעה לשיא שלה, והמחירים שלה לא יעלו יותר. התלבטנו אז, אבל הגענו למסקנה שאין לנו שום לחץ למכור. היינו רחוקים מלחתן ילדים, ולא היינו זקוקים לכסף אז. השארנו את הדירה והיום היא שווה הרבה יותר מהסכום שהיה נראה כתקרת הגג שלה…". 

איך נולדו הדירות הנוספות?

"אחרי שראינו שהעסקה עם הדירה הראשונה הייתה מוצלחת, חשבנו מה הלאה. אמרתי לבעלי שאולי יש אפשרות שנמשכן את הדירה שקנינו, ונקנה דירה נוספת. פניתי לבנק לבדוק אם יש כזאת אפשרות והתברר לי שיש. כך קנינו ב"ה את הדירה השניה בקרית גת, ב- 370,000. היינו צריכים 80,000 ש"ח במזומן בתור הון עצמי, ואת השאר ממשכון הדירה הקודמת. הדירה הזאת שווה היום 710,000 אלף". 

וואו… ואחרי הדירה הזאת?

"הגיעו עוד… ברוך ה' במשך השנים, עם המהלך הזה של מעט הון עצמי ומשכנתא על בסיס הדירה הקודמת קנינו יותר מעשר דירות. כמעט כל חופשת לידה קנינו דירה… יש נשים שחייבות עגלת מותג חדשה ללידה, אני קונה דירה כל לידה... אנקדוטה משעשעת הייתה לנו ביום הולדת 30 של בעלי. קנינו אז את הדירה השניה או השלישית שלנו, ושאלתי את בעלי אם הוא מכיר עוד נשים שקונות לבעל שלהן דירה לכבוד יום ההולדת…".

מכרת אחת מהדירות שקנית?

"באופן כללי אני קונה ולא מוכרת, ברוך ה' עוד לא נזקקתי לזה. לאחרונה מכרנו שתי דירות, ביניהם את הדירה מקרית גת, ובמקומן קנינו דירה גדולה בירושלים".

ועדיין את זאת שמטפלת בכל קניית ומכירת הדירות?

"שום דבר לא השתנה בחוזה ביני לבין בעלי… עדיין אני זאת שיוצאת לשטח, מבררת, בודקת, ממששת את הדופק, אפילו עורך הדין יודע שהוא חייב לבוא אלינו הביתה לחתימת החוזה, כי לא מבזבזים את זמן הלימוד של בעלי…".

10 דירות זה זה המון… מה עם מרבה נכסים מרבה דאגה?

"אין ספק שעם כל נכס נולדת דאגה נוספת, אבל מצד שני, לעצור זה לא אופציה מבחינתי".

למה לא לעצור ולנוח? השגת כבר הרבה….

"נגעת בנקודה משמעותית. מה מניע אותי, מה נותן לי את הכח. חשוב לי להדגיש שאני לא קונה דירות סתם בשביל שעמום או רצון לצבור הון מיותר. אני קונה כי אני חושבת על העתיד של הילדים שלנו. כי אני רוצה למנוע מבעלי לשוטט בין גמ"חים בזמן חתונת הילדים. 

כשבעלי היה בן 30 + אמר לו החברותא שלו: 'תלמד עכשיו טוב, כי כשתגיע לגיל 40 ותתחיל לחתן ילדים, תצטרך לסגור את הגמרא…' שמעתי את זה והזדעזעתי. ואני באמת רואה מסביבי אנשים שמגיעים לשלב חתונות הילדים בלי לדעת מאיפה הם הולכים לממן את כל הפרויקט הזה של חתונה, ווודאי של דירות. אני אישית לא הייתי מסוגלת לארס ילד, בלי לדעת מאיפה אני מתחילה לממן את הדבר הזה".

איפה נמצאות הדירות שלך, ואיך את יכולה לחלוש על כל כך הרבה?

"הדירות שלנו ברוך ה' נמצאות בכל רחבי הארץ; מרכז, צפון, דרום… אבל יש מקצוע של בעלי נכסים, הם מנהלים את הנכס ואנחנו מקבלים מעטפה עם צ'קים, התשלום שלהם הוא חודש שכירות לשנה של ניהול".

דברים שרואים מכאן... 

בשלב מסוים החליטה חיה לעזוב את הריכוז החברתי בסמינר, ולפתוח עסק של ייעוץ לאנשים בתחום קניית דירות להשקעה. 

למה עזבת את העבודה הקבועה בסמינר כרכזת ועברת לנהל עסק בתחום דירות להשקעה?

"עזבתי בגלל השחיקה, ריכוז חברתי זאת עבודה תובענית מאד שחוזרת על עצמה, אחרי שבעים מחנות שארגנתי (!), הרגשתי שאני חייבת שינוי בדחיפות, והקמתי את 'אפשר' - רכישת דירות להשקעה בליווי אישי צמוד".

מה את עושה היום בעסק?

"אני יועצת בתחום הדירות, ומלווה. בונה עם הלקוחות שלי תקציב מדויק שיש להקצות לקניית דירה שניה, אנחנו ממפים ומכוונים למקומות ספציפיים רלוונטיים להשקעה, עד רמה של רחובות ספציפיים, יוצרים קשר עם אנשי מקצוע אמינים, מזהים את העלות הכוללת של כל המהלך, בונים תיק השקעה נכון, מצד גובה שכירות כולל עלות תיקונים, ענייני מס רכישה ועוד הרבה, משלב הרעיון ועד לפרטים הקטנים".

למה שאדם לא יקנה לבד? למה צריך את חיה ברנדויין בשביל זה?

"מכמה וכמה סיבות. ראשית, אני מכירה את השטח, כבר למעלה מעשר שנים שאני חורשת את התחום, נגעתי בדירות להשקעה כמעט בכל המקומות האסטרטגיים, עד רמה של רחובות ובניינים. אני יודעת מה לבדוק, אלו תקלים עלולים לצוץ, מה נחשב יתרון ומה לא ועוד. בנוסף, אני נמצאת מטעם הלקוח. מתווך דירות, טוב ככל שיהיה, יש לו אינטרס למכור דירה כזאת או אחרת. במידה מסוימת היד הארוכה של הקונה בשטח, ברוב המקומות הרלוונטיים קניתי דירות לעצמי ולאנשים אחרים שם".

כמה דירות קנו דרכך?

"קרוב למאה וחמישים דירות".

וואו. זה מספר עצום… תוכלי לשתף בדוגמאות מהשטח של מקרים שליווית?

"הגיעה אלי אישה, שרצתה לקנות דירה בחיפה, בבניין שהיה בנוי על הר. מתווכת מסוימת, חרדית, הציעה לה לקנות דירה בקומה ראשונה. הכל היה מצוין, והלקוחה רצתה לקנות. אבל, אני ידעתי, מדירה אחרת שליוויתי שם, שיש שם בעיה חמורה של רטיבות בקומות הראשונות. רטיבות שמגיעה מההר שעליו בנוי הבניין. מי שלא מכיר את האזור, לא יחלום על הבעיה הזאת, כי רטיבות מופיעה בדרך כלל בקומות העליונות מהגג. אבל, בגלל שזאת לא הייתה דירה ראשונה שלי שם, ידעתי שיש בעיה כזאת וביררנו, ואכן הבעיה קיימת שם, ואין אפשרות לטפל בה. ברגע האחרון הלקוחה משכה את ידה מהעסקה.

דוגמא נוספת היא רחוב יוספטל בקרית חיים, זה רחוב עם קו שני לים, אנשים מדמיינים שיהיה שם פינוי בינוי, ולכן הם מוכנים לקנות שם במחיר יקר יותר מהערך של הדירה עכשיו. אני יודעת מעבודה בשטח, שכבר עשרים שנה מדברים שם על פינוי בינוי, מוכרים שם דירות יד שלישית עם ההבטחה הקוסמת הזאת, ועם היכרות בשטח, לדעתי אולי עוד עשרים שנה זה יקרה, וחבל לשלם 50,000 על עסקה שלא מצדיקה את זה, רחוב ראשי למשל מצדיק תוספת מחיר, כי הוא מבוקש הרבה יותר".

כל אחד יכול לקנות דירה להשקעה?

"מי שיש לו משכורת מסודרת עם יכולת לחסוך בערך 1500 ש"ח לחודש, ויכול גם למשכן את דירת המגורים הקיימת. באופן גס אוכל לומר שמספיק להביא חסכונות של כ 80 אלף ש"ח, ועוד תוספת חודשית של 1500 ש"ח".

לסיום, איזה המלצה את יכולה לתת למי שרוצה לקנות דירה ומתלבט, וגם למישהי שרוצה לעשות שינוי תעסוקתי בחיים.

"ההמלצה הכי חמה שלי היא להקשיב לקול הפנימי, בתוך כל אי הוודאות תקשיבי ללב שלך ותשמעי מה הוא אומר לך. עבדתי 20 שנים כשכירה והצלחתי במה שעשיתי, אבל אחרי שמונה ילדים לא יכולתי להמשיך יותר, השחיקה הייתה אדירה. הייתה לי משכורת מסודרת, חברה מצויינת, היו לי תנאים טובים אבל הקול הפנימי היה יותר חזק מהתלוש... ידעתי שאני לא מסוגלת לעבוד שם יותר. אני מאד מאמינה בזה, שבן אדם צריך להקשיב לעצמו, שם יש את התשובה הכי אמיתית".

ואחרי שהחלטתי על כיוון מסוים. מה אני אמורה לעשות?

"אחרי שהקול הפנימי אומר כן, הולכים ללמוד. הולכים לשמוע אנשים אחרים שמכירים את השטח, לבדוק איך קונים דירה/ איך עושים עסק. כשאני פתחתי עסק הלכתי לתמך והם לימדו אותי איך לעשות את זה נכון. אני תמיד מחפשת אנשים טובים שיעזרו לי לעבור לשלב הבא".

דירה להשקעה? חלום בר השגה. 

המפתחות בפנים.

ליצירת קשר עם חיה: efshar777@gmail.com‏/ 050-4101585/ efshar-nadlan.co.il